Wer zahlt die Maklerprovision in Frechen und Köln? Regeln, Höhe und ein Rechenbeispiel

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an eine Privatperson teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision – so will es das Gesetz seit Dezember 2020. Im Kölner Umland sind das üblicherweise 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite, inklusive Mehrwertsteuer. Wer als Eigentümer in Frechen, Königsdorf, Pulheim oder Köln verkauft, sollte die Regeln kennen, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird: Sie bestimmen die Nebenkosten des Käufers, die Verhandlungsspielräume und am Ende den Nettoerlös.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit dem 23. Dezember 2020 darf ein privater Käufer von Wohnung oder Einfamilienhaus höchstens so viel Provision zahlen wie der Verkäufer (§ 656c, § 656d BGB).
• Üblich im Kölner Umland: 7,14 Prozent gesamt, also 3,57 Prozent je Seite inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Ein gesetzlicher Satz existiert nicht, die Höhe ist verhandelbar.
• Bei einem Haus in Königsdorf für 650.000 Euro sind das 23.205 Euro je Seite.
• Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen ist – nicht bei Besichtigung oder Reservierung.
• Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken, Gewerbeobjekten und gewerblichen Käufern gilt die Teilungsregel nicht; hier ist die Verteilung frei vereinbar.
• Bei der Vermietung zahlt, wer den Makler beauftragt – in der Regel der Vermieter (Bestellerprinzip).

Die Grundregel seit Dezember 2020: Käufer zahlt höchstens die Hälfte

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” hat der Gesetzgeber zum 23. Dezember 2020 die Paragrafen 656a bis 656d in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Sie gelten, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird und der Käufer Verbraucher ist – also eine Privatperson, die nicht im Rahmen einer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit kauft.

Die Regel ist einfach: Beauftragt der Verkäufer einen Makler und soll auch der Käufer eine Provision zahlen, darf der Käufer nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Eine Vereinbarung, nach der ein privater Käufer die komplette Courtage trägt, während der Verkäufer nichts zahlt, ist bei diesen Objekten unwirksam. In der Praxis hat sich deshalb die hälftige Teilung durchgesetzt.

Zwei Modelle sind zulässig:

1. Doppelbeauftragung (§ 656c BGB). Verkäufer und Käufer schließen jeweils einen Maklervertrag mit demselben Makler. Beide Provisionen müssen gleich hoch sein. Der Makler ist beiden Seiten gegenüber zu Neutralität verpflichtet.
2. Alleinbeauftragung durch den Verkäufer mit Kostenbeteiligung (§ 656d BGB). Nur der Verkäufer beauftragt den Makler. Er kann mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser bis zur Hälfte der Provision übernimmt. Der Käufer muss aber erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.

Unabhängig vom Modell gilt: Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail oder ein digital unterschriebenes Formular reichen aus, eine mündliche Absprache am Telefon oder bei der Besichtigung nicht.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Frechen und Köln?

Einen gesetzlich festgelegten Provisionssatz gibt es nicht. Im Kölner Umland – von Frechen und Königsdorf über Pulheim und Hürth bis in die Kölner Stadtteile – hat sich bei geteilter Provision ein Gesamtsatz von 7,14 Prozent des beurkundeten Kaufpreises etabliert. Das entspricht 6 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer; Käufer und Verkäufer tragen jeweils 3,57 Prozent. Je nach Objekt, Auftragsart und Leistungsumfang kann die Vereinbarung davon abweichen.

Rechenbeispiel auf Königsdorf-Preisniveau

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Frechen-Königsdorf mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt beim aktuellen Durchschnitt von rund 4.400 Euro je Quadratmeter bei etwa 650.000 Euro. Eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 90 Quadratmetern kommt bei rund 3.800 Euro je Quadratmeter auf etwa 350.000 Euro.

	Haus Königsdorf	Wohnung Frechen
Kaufpreis	650.000 €	350.000 €
Provision gesamt (7,14 %)	46.410 €	24.990 €
Anteil Verkäufer (3,57 %)	23.205 €	12.495 €
Anteil Käufer (3,57 %)	23.205 €	12.495 €
Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %), zahlt Käufer	42.250 €	22.750 €
Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %), zahlt Käufer	ca. 11.000 €	ca. 6.000 €

Die Tabelle zeigt, warum die Provision für Käufer nur ein Teil der Rechnung ist: In Nordrhein-Westfalen wiegt allein die Grunderwerbsteuer fast doppelt so schwer wie der Käuferanteil an der Courtage. Verkäufer, die den Nettoerlös planen, sollten ihren Provisionsanteil zusammen mit den übrigen Verkaufskosten kalkulieren – wie das geht, zeigt der Beitrag Verkaufskosten einer Immobilie richtig berechnen. Die aktuellen Quadratmeterpreise für Königsdorf stehen auf der Standortseite Frechen-Königsdorf.

Für welche Immobilien die Teilungsregel gilt – und für welche nicht

Die Paragrafen 656a bis 656d BGB erfassen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Als Einfamilienhaus zählt, was überwiegend dem Wohnen einer Familie dient: freistehende Häuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Bungalows. Eine Einliegerwohnung schadet nicht, solange das Haus insgesamt als Einfamilienhaus geprägt bleibt.

Nicht erfasst sind:

• Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnanlagen. Hier können Verkäufer und Käufer die Provision frei verteilen – auch vollständig auf den Käufer. Investoren rechnen die Erwerbsnebenkosten allerdings konsequent in ihre Rendite ein; eine hohe Käuferprovision drückt deshalb häufig den erzielbaren Kaufpreis.
• Unbebaute Grundstücke. Auch wenn darauf später ein Einfamilienhaus entstehen soll, gilt für den reinen Grundstückskauf keine Teilungspflicht. Der Käufer kalkuliert neben dem Kaufpreis Baukosten, Finanzierung und Erschließung – die Provisionsregelung sollte auf diesen Käuferkreis abgestimmt sein.
• Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte. Bei einem Gebäude mit großer Gewerbeeinheit und Wohnungen entscheidet die wirtschaftliche Prägung des Verkaufs. Diese Einordnung gehört vor die Vermarktung, nicht kurz vor den Notartermin.
• Gewerbliche Käufer. Kauft eine GmbH, ein Bauträger oder ein Unternehmer im Rahmen seiner Tätigkeit, greift der Verbraucherschutz nicht – auch bei Wohnung oder Einfamilienhaus.

Wer als Erbengemeinschaft verkauft, an eine Kapitalgesellschaft veräußert oder eine Projektentwicklung vermarktet, sollte die Provisionsklausel im Maklervertrag vor der Unterschrift prüfen lassen. Die Frage, welcher Kostenanteil beim Käufer landet, gehört in die Preisstrategie.

Vermietung: Es zahlt, wer den Makler bestellt

Bei Mietwohnungen gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Absatz 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt er die Provision – der Mieter darf nicht belastet werden. Nur wenn ein Wohnungssuchender dem Makler zuerst einen eigenen Suchauftrag erteilt und der Makler daraufhin eine Wohnung findet, die ihm nicht schon vom Vermieter an die Hand gegeben war, darf der Mieter zur Kasse gebeten werden. In der Praxis ist das die Ausnahme. Was eine professionelle Vermietung umfasst, steht auf unserer Leistungsseite.

Wann die Provision fällig wird

Weder Besichtigung noch Reservierung noch ein mündliches „Wir nehmen es” lösen eine Provision aus. Der Anspruch entsteht erst, wenn ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist und der Makler diesen nachgewiesen oder vermittelt hat. Scheitert die Finanzierung vor der Beurkundung oder springt eine Seite ab, wird keine Courtage fällig. Die Zahlung geht nach dem Notartermin direkt an den Makler, nicht über den Notar.

Eine Ausnahme ist die Umgehung: Wer einen vom Makler nachgewiesenen Interessenten am Makler vorbei zum Vertragsschluss führt, schuldet die Provision trotzdem. Deshalb lohnt es sich, den Maklervertrag nicht nur zu unterschreiben, sondern zu lesen.

Was Verkäufer vor dem Maklervertrag klären sollten

Für Eigentümer ist die Provision die Vergütung für eine Vermarktungsleistung, nicht der Preis für eine Portalanzeige. Vor der Beauftragung sollten schriftlich festgehalten sein:

• Verteilung und Höhe: Wer zahlt welchen Anteil, inklusive Mehrwertsteuer, und wann entsteht der Anspruch?
• Auftragsart und Laufzeit: Alleinauftrag oder offene Vermarktung, und für wie lange? Ein Alleinauftrag mit verbindlicher Strategie verhindert widersprüchliche Angaben am Markt und Preisverfall durch zu lange Vermarktungszeit – mehr dazu im Beitrag Makleralleinauftrag oder Privatverkauf.
• Leistungsumfang: Gehören Wertermittlung, professionelle Fotos, Grundrisse, Exposé, Bonitätsprüfung der Interessenten, Besichtigungsorganisation, Verhandlungsführung und Begleitung bis zur Übergabe dazu?
• Vorgemerkte Interessenten: Wie wird mit Kaufinteressenten umgegangen, die der Eigentümer selbst kennt?
• Berichtswesen: In welchem Rhythmus gibt es Rückmeldung zu Nachfrage und Preispositionierung?

Der niedrigste Provisionssatz ist selten die wirtschaftlich beste Wahl. Eine zu hohe Preiseinschätzung, unvollständige Unterlagen oder eine schwache Verhandlungsführung kosten am Ende mehr als der Unterschied zwischen zwei Courtage-Angeboten.

Teilen oder selbst übernehmen – welche Lösung ist für Verkäufer sinnvoll?

Die hälftige Teilung ist der Normalfall und in einem ausgeglichenen Markt gut vermittelbar, wenn die Immobilie realistisch bewertet, überzeugend präsentiert und sauber dokumentiert ist. Käufer rechnen ihren Anteil ein, akzeptieren ihn aber, solange Preis und Leistung stimmen.

Übernimmt der Verkäufer die Provision vollständig, sinken die Nebenkosten des Käufers im Beispiel oben um 23.205 Euro. Das verbreitert die Nachfrage – vor allem bei Familien mit knapp kalkuliertem Eigenkapital, weil Banken Erwerbsnebenkosten selten mitfinanzieren. Der Verkäufer trägt dafür die gesamten 7,14 Prozent und sollte prüfen, ob sich dieser Impuls im Verhandlungsergebnis wirklich auszahlt. Maßgeblich ist nie der Provisionssatz, sondern der Nettoerlös nach allen Verkaufskosten.

Ein Hinweis für Käufer, der Verkäufern hilft, ihr Angebot einzuordnen: „Provisionsfrei für Käufer” bedeutet nicht, dass kein Makler beteiligt ist. Meist hat der Verkäufer die Courtage übernommen und in seiner Preisvorstellung berücksichtigt. Das ist zulässig – und sollte im Vergleich zweier Angebote mitgedacht werden.

Zwischen Frechen-Königsdorf, Pulheim und den Kölner Stadtteilen unterscheiden sich Nachfrage, Käuferprofile und Preisniveaus spürbar. Ein Einfamilienhaus in gewachsener Familienlage wird anders vermarktet als eine Kapitalanlage in Köln oder ein Grundstück mit Entwicklungspotenzial. Die Frage nach der Provision lässt sich deshalb nicht losgelöst vom Objekt beantworten. Welche Vereinbarung für Ihre Immobilie die besten Voraussetzungen schafft, klären wir im Gespräch – der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung.

Häufige Fragen zur Maklerprovision

Quellen

• § 656a BGB – Textform des Maklervertrags
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten
• § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz – Bestellerprinzip
• Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen – Finanzverwaltung NRW
• Quadratmeterpreise Frechen-Königsdorf – Birkenstock & Partner

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.